尊敬的审判长、审判员：
依照法律规定，受原告邹某的委托和广东际唐律师事务所的指派，我们担任原告的诉讼代理人，参与本案诉讼活动。开庭前，我们听取了原告的陈述，查阅了本案案卷材料，进行了必要的调查。现发表如下代理意见
一、从合同主体上看，被告梁某不具有合法的出租人资格，不能出租该讼争房屋。
根据相关法律法规，出租人必须是房屋的所有权人或者合法使用人。结合到本案中，原被告双方签订的《深圳市房地产租赁合同书》中，第一条明确要求出租方梁某必须提供房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称、号码，但梁某只提供了其香港的身份证号码。至本案举证期届满，被告仍未能提供这方面的证据材料。
二、从合同客体上看，该讼争房屋不符合出租的条件。
根据《深圳市出租屋管理若干规定》第十条的规定：“严格禁止下列房屋出租：……（三）无任何产权证明的房屋，（四）法律、法规规定不得出租的。”
1、被告不能提供该讼争房屋的任何权属证明。
2、被告提供的房屋“检测鉴定报告”证明了被告出租房屋的严重违法和违约。报告第6页中对检测目的的描述是“因产权交接及商业租赁的需要”，原被告签订租赁合同的时间是2008年12月27日，交付时间是2009年1月19日，计算租金的时间是2009年2月9日，而“检测鉴定报告”的报告日期是2009年2月20日。也就是说，在这栋商业楼的结构安全未得到确认之前，被告就已将房屋交付给了原告并开始计算租金，被告的行为直接违反了租赁合同第十一条中保证房屋安全性符合有关法律、法规或规章的规定，依租赁合同第二十条约定，原告有权解除合同。另外，原告提起本案诉讼和法院受理的时间是2009年2月17日，此时“检测鉴定报告”还未出来。
3、原被告同时提交的“整改通知”也证明截止到2009年2月20日A商业楼改造工程仍未完工，被告也未能提供大楼消防及其它配套设施验收合格的证明材料。
由以上可知，该讼争房屋不符合出租客体的条件，不能出租。
三、从合同目的上看，由于租赁合同无法进行租赁登记，导致原告不能依法到工商部门办理工商登记，不能实现其租赁房屋的目的。
被告在其律师函中也承认该讼争房屋只能办理租赁合同的备案（而且是在检测鉴定报告出来之后），被告完全混淆了租赁合同“登记”与“备案”的不同法律含义和后果。
依据《深圳经济特区房屋租赁条例》第三十四条：“…向工商行政管理部门申领营业执照…，依法须提供房屋租赁证明的，应提供经区主管机关登记的房屋租赁合同。” 该条例第七条：“租赁登记，由当事人向区主管机关申请，并提交下列文件：（一）房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件；……”。
原告邹某承租该讼争房屋的目的是进行商业行为，必然涉及到工商登记的程序。由于被告梁某无法提供有效的权属证书，导致双方不能到房屋租赁部门办理租赁登记，从而致使邹某不能到工商部门办理营业执照，邹某承租该店铺的目的已经无法实现。
四、从合同内容上讲，双方签订的房屋租赁合同中的相关房屋租赁税费缴付的条款违反了法律法规的强制性规定，原告邹某有权解除该合同。
根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十七条第三款：“出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用。”第三十六条：“出租人有下列行为之一的，承租人有权拒绝交付部分或者全部租金，并可解除租赁合同：……（二）违反本条例第二十七条第三款规定的；” 而在双方签订的房屋租赁合同第十条中，有如下约定：“乙方负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、租赁管理费和租赁税费等因使用租赁房地产所产生的其他费用。”
同时，根据深圳市现行税法的规定，个人出租房屋应缴纳的税费有“六税”，包括房产税、印花税、营业税、城建税、教育附加税、个人所得税。其税费总额大约为租金的10.22%。具体到本案中，由于双方约定该讼争房屋的月租金为8.3万月，因此应缴纳的税费约为8482元。
由此可知，原被告双方所签订关于房屋租赁税费缴付的条款违反了法律的强制性规定，被告变相收取了原告除租金之外的其他费用，原告邹某有权据此解除该租赁合同。
五、根据双方签订合同的约定，原告可解除该租赁合同，并要求被告返还已收取的押金166000元，首月租金83000元，并支付违约金166000元。
在双方签订的租赁合同中的第二十条：“出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失，甲方支付违约金人民币166000元，……（二）甲方违反本合同第十一条第一款约定，使乙方无法实现承租目的的；”
由于被告梁某没有有效的权属凭证并多处违约和违法，导致原告邹某在合同生效后仍无法办理工商登记，无法利用该房屋进行经营活动，现已无继续履行合同的可能。故此，被告梁某应当返还押金、租金和支付违约金共415000元。
以上代理意见，请法庭认真考虑并予以采纳。
广东际唐律师事务所
刘平凡律师
二零零九年三月三十一日
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